抄底西部？珈誉府、拾悦城、凤凰里……数据说话，学校细研_全球观察

今年，西部注定是为热点。

常年供不应求的西部，一下子突然多个大盘来袭。供应量瞬间破万，激增度远超深圳其他区域。

(资料图片仅供参考)

仅看接下来的新增量，加上珈誉府，西部待开新盘总供应得超过8800套。

如果加上前几个月已开盘的，整体供应会超过1万4千套。供应密度，独冠全深。

再好的板块，也都会被担心承接力够不够？

毕竟，过去2年的大横盘，深圳新房、二手房成交都在萎缩。

但是，今年西部开盘托住了么？

珈誉府、拾悦城、海岸城、凤凰里、松风明月、深铁璟城，个顶个的大盘。

过去都是一级网红，秒杀日光。今年，尽由你打着灯笼来细挑，你说爽不爽？

西部翻牌子，新房怎么买？

人们，更是关心，西部的下一步，谁家增值潜力大？

西部打新，核心逻辑

1、西部到抄底的时候了么？

盘点深圳近年楼市数据，告诉你去化的真相。

2、住户激增，西部顶校积分经得起冲击么？

西部接连重磅学校进驻，优质学位不可谓不多。

但是西部住户激增，优质学校能满足住户需求么？

3、珈誉府打折，西部价格的均衡点在哪儿？

比限价还低，珈誉府打折、刚需受益。

但西部各盘老业主心态会崩么？

4、置业西部，全盘皆赢、还是个盘才能红？

目光放远看西部，板块价值总分析。

板块细分：会展湾、桥头、西部中心、松岗

曾经网红很久，西部的核心逻辑还在。过往买西部的人，也不傻，掐算地到价值，才敢7、8万入市啊。

当下买西部，并不需担心性价比问题：只是楼市降泡沫，现在买房自然必过去更合算。这是新业主的好命。

唯一要关心，就是西部的配套和人居的进展：

1、住户激增，西部好校积分经得起冲击么？

超级大盘，会不会演绎成龙华壹城中心那样，楼盘新建多个学校，也不够业主用？

2、城市化进程，西部彻底“变城”还要多久？

会展湾何时居住成熟？桥头何时成封面？沙井、松岗融产变“城”规模多大？

当西部重归“4、5万”，价格竞争力已经足可争锋光明、观澜、龙岗、坪山。

跟着11号线地铁勇进的刚需，看的就是“城市封面度”，西部与其他刚需板块的Pk。

西部学校考，努力跟上新增需求

沙井，曾经是个“私立学位”都靠抢的地方。

但是，这些年，不但有深外沙井、宝中沙井等高举集团牌子来提振沙井教育高度的学校，其实西部真的在“抓紧新建公立学校”。

本文提到的西部，主要理解为“会展”-“桥头”-“沙井”-“松岗”。是大西部概念里，正在成长和崛起的西部核心。

其对应的学校，是宝安教育划分的“第三学区”、“第四学区”、“第五学区”。

第三学区，大体是桥头-塘尾范围。第四学区，大体是沙井范围。第五学区，大体是松岗范围。

宝安基本上采用“大学区”、分享学区概念，很少有楼盘和学校一对一的对应。都是共享大学区，按积分分流。

其中，有一些学校就很好。

深外、宝中、宝安实验、宝安小学这些好集团都在西部有很多分校了。

所以在3、4、5这各学区内，可能会若干学校分组，组成“共享大学区”，很少有某楼盘独享的学校。

因此，大热的深外沙井学校，就从来都不是海岸城的独享。

其报名范围，包括了正1000多套上新的鸿荣源珈誉府，也包括了老盘禧园、西岸银座，及一些小产权、村委房。

目前看得到就是，大几千、上万户人家。

在深外沙井招生范围，已经有珈誉府的新建学校。未来板块新的旧改，还会增加新学校。

如果学校建设的速度快，就不容易发生龙华壹城中心的积分激烈情况、跨街区上学情况。

一般来说，深外分校不会更为扩大招生范围。

所以，新的学校，更可能会在进入其他集团名校。当然，也许会有深中的可能，谁知道。深中新校惯爱保障房。

而鸿荣源珈誉府南区，已经确定是“共有产权房”，像光明长圳那样配建深中系也未必不可能哈。

所以说，西部的教育格局，一直还在进化中。明天只会比今天更好，更多的孩子有机会在家门口上到比较好的公立学校。

未来的沙井，大旧改、大建设的板块自然会建更多的学校。

其中肯定也会有集团分校，以促进教育优质化。

西部的教育质量，也是需要以发展和跟进的眼光去看。西部讲究的不是超越别人，而是挑战自己。

珈誉府打折，会冲击刚需底部么？

鸿荣源是深圳人居大拇指。

珈誉府更是个超级大盘。

珈誉府的顶级，最低折后去到4万多（将近5万）。这确实是在狂欢后，把沙井房价打入一个谷底。

无论是Pk海岸城，还是pk华强城，还是pk博林君瑞，这都让过去6-8万入市的人很难堪。

其实，历史上，沙井新房最多就是5、6万。只有二手房虚高到7-9万。

高位站岗，实属运气不佳。zf的对新盘限价，新房可没让人站岗。

但是，要说不冲击，那也是不可能的。毕竟，带深外沙井学校的，也就是4、5万能拿下。

不说百花的10来20万的学位房了，就光看看龙华关口读深外龙华的，8、9万是起跳，10万+不稀奇。3房普遍900万以上。

同样的办学方式，深外沙井校就显得很香。

何况，沙井之前并没有太好的学校，这就更显得物以稀为贵。

所以，珈誉府这一招价格刺客，就让西部的楼盘价值，重新排序。

如果承认博林君瑞的7万，那就得说深外沙井可能值个9万。

可是，限价大势，9万是不可能的。于是，沙井楼盘，集体跟着坠日7折谷底。

但是，这到底是个悲情故事，还是个喜剧呢？

对于90后、00后刚需来说，这其实自然是喜事啊。

现在买比过去更便宜——刚需抄底，抄个香低。

市场托住，西部成交早就稳住了

说抄底，咱就要看成交形势了。

深圳正处在“价跌量回稳”的阶段。zf限价，被动下行。但是，下行过程中，还是有托底的。

大家可能没注意，其实2021年的沙井新盘，基本都售罄、清了尾盘的。

注：销售数据查自有关网站，但是人工统计，可能有误差

2022年新入市的4个盘，有2个卖光了。

这说明什么？只要持销期有个2年，大部分西部楼盘，都会慢慢清货的。

4、5万的刚需，吃下西部，有一定性价比。这对鹅厂、大疆的人来说，不算什么负担。

购买力滚滚而来，看今年入市的西部新房，去化不算差。

大部分去化超过40%，有一个去化85%，1个去化70%，一个去化60%。

事情需要比较。

比如说，咱看看，东部盐田和大鹏那『基本上走不动货的样子』。

就鹏瑞尚府能卖卖，毕竟人处沙头角中心，现在还属于深高级盐田招生范围。

东部2022年继续尬。

2023年，还是尬。

当然，客观盘点的话，龙岗、坪山2021的楼盘，几个盘大部分也清盘了。也有卖不好，在现在都卖不动的也属于少数。

福田、罗湖、南山、龙华，就不放2021的图了。反正，2021的盘基本上都去化差不多了。

2022年，市道更艰难。但是，多数新盘去化不错，部分售罄。

目前不准确地统计的话，这些楼盘尚余的可售房源比较充沛。

只能说，综合起来，大东部的可售房源更多。其他地方，基本上只有个盘才去化较慢。

2023年的日子，也还过得去的。开盘去化过半，或者基本售罄的楼盘不少。

有部分销售慢一点的，但是毕竟卖才2、3个月，有些盘还是有潜力的：

罗列这么多楼盘，不外乎想说明一件事：

市道再难，2021的盘大部分也卖了。就是大鹏、盐田的艰难一点。

2022年，大家卖地也不算太差。比起来，西部还是卖地比东部好。

2023年上半场，楼市还是稳住了，过半楼盘销售都不错。居住十分不成熟的板块，才去化慢一些。

如此看来，西部楼盘+限价打折+学校还是靠谱的，现在买房，并没有什么下行压力的。

基本上，深中正在走进抄底期。

不仅仅是西部的新盘可买，就是市区的学位热区二手房、也是可以抄底了。

一路向西

组团阶次“城”长

一路向西，趋势依然在。

但是，并不是每个板块都同等成熟。

越往西，越依赖旧改。

大型旧改，才能有望新建更多优质学校。同时城市界面跃化，各种缤纷配套叠来。

西部最大的恒动力，就是11号线地铁快线。从南山科技园，一路到西的终点，也就个把小时的事。

源源不断的码农，都足够消化11号线地铁沿线的限价5万的大盘。

往西的发展，

先后顺序自然是：

1、11号线，快线、先通车、先成熟

沿线已经有多个大盘、商业综合体、名校集团分校

2、12号线+穗莞深城规，拉动会展滨海湾区

这里将是大都市级的封面区，大规模建设自然需要时日

3、26号线，振兴西部产业实力腹地

规划中，可能纳入地铁6期建设

但是，三条轴轨动脉的交汇，就是从机场枢纽到沙井的门户：

桥头门户区！

桥头-塘尾2大地铁枢纽。华强城、珈誉府、海岸城、拾悦城、凤凰里，几大巨无霸住区崛起。

还有深外沙井、宝中分校、南科附高中...等系列好学校。

这里即日益具备城市感，又走向更成熟，未来还有更多大体量旧改。

第二大区域沙井中心，也是沿着11号线多有站点。学校也算密布，各大集团的分校也逐渐进驻。而且离会展湾也不远。

第三大也是最高端区域会展湾，代表的是深圳级的城市高度。但是原来没有生活配套基础，住宅区建设又比会展中心建设满，估计3、5年后进入成熟。

第四大区域，则是后亭和松岗，一如沙井中心，原本就已经有生活基础，在大量的旧改下，新城封面将露峥嵘。在深铁璟城一带，也有宝中分校进驻。

第五大区域，是不能忽视的沙井TOD枢纽，其实也是在会展湾后域腹地，也是要大量的旧改。好处就是多条地铁和城轨覆盖，本身生活基础也还可以了。

第六大区域，松岗的燕罗、萝岗、罗田，会是发展更慢的区域，大概就是得跟地铁26号线同步激活。

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